大規模修繕工事新聞2020年1月号（第121号）

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202015..3くれない…。その中でいろいろ調べた結果、トータル・マネジメント方式にたどり着き、全建センターに問い合わせが来たという流れです。　いきなりトータル・マネジメント方式ではなく、紆余曲折があったり、失敗したりして、１回立ち止まってみて、見直した結果、全建センターに漕ぎ着けた、ひとつのパターンなのかなと感じています。垰下氏：うちのマンションも設計コンサルタントは、一般住民からなる理事会は何も知らないから、結局管理会社が出してきた３社のプレゼンテーションで決めたということでした。　そうして選ばれたコンサルタントが住民への説明をせずにどんどん進めていく。しかし住民のみなさんがインターネットで調べて、何か少しおかしいんじゃないか、それが問題化してきた。85%以上の反対票により、一度立ち止まって再検討となり、当時の大規模修繕委員会は解散しました。◇トータル・マネジメント方式　大規模修繕工事等の発注方式について、従来の「責任施工方式」を基に、全建センターの一級建築士や一級建築施工管理技士、一級管工事施工管理技士、マンション管理士等が管理組合のアドバイザーとなり、管理組合の自主性、自立性によって大規模修繕工事等に取り組む、新たな「責任施工・管理運営方式」。◇セカンド・オピニオン制度　実際に各管理組合が大きな費用を要する大規模修繕工事等を進めている上で、本当にこのコンサルタント、管理会社、施工会社に任せてよいのか等について、全建センターが技術顧問となり、相談・助言・調査などを行う制度。調査診断報告書、工事設計内容、長期修繕計画等の妥当性の再評価を行う。佐藤氏：垰下さんのマンションでは大規模修繕工事がとん挫していることから、トータル・マネジメント方式で工事計画を再検討されているということですが、これまでの設計コンサルタントに費用を払ってしまっているんですよね。垰下氏：今まで払った額を取り戻すっていうわけではないんですが、今後どうしたら良いかを新しい理事会や修繕委員会で考えています。　これからどういう発注方式がよいか、私個人としてはトータル・マネジメント方式が一番ベターだと思っていますが、住民のみなさんが「自分の家のことだから真剣に考えていく」という形にならないと、お任せではやっぱり似たような問題が出てくると思うんですね。佐藤氏：トータル・マネジメント方式は、基本的に管理組合が施工業者に直接発注する方式であるため、管理会社や設計コンサルタントにかかる中間マージンがなくなるというメリットがあります。　しかし、それには、まず管理組合の自主性、自立性に意思があることが大前提です。それを理解してもらった上で、全建センターが最大限お手伝いしていくのがトータル・マネジメント方式の基本だと思っています。淵上氏：全建センターとして私がお手伝いした築38年のマンションでは、過去の修繕履歴を整理し、集会所の壁に模造紙で一覧表にして、この工事って本当に適切だったのか、適切じゃなかったのかというのを洗い出しました。　私どもに相談されると、多少労力がかかる部分はあるんですが、管理組合が本当に問題意識を持つことによって、もう一度、一からやり直す形のほうが結局は得すると判断してもらっています。佐藤氏：いろいろ検討したりあるいはとん挫や失敗した経験が、最後にこれでいけるんじゃないかと辿り着いた方式が、トータル・マネジメント方式だったという管理組合が結構あるようですね。新方式・制度は住民の理解が難しい現地派遣等、普及させる検討が必要淵上氏：セミナー後の相談で、全建センターに長期修繕計画を見直してほしいという依頼がありました。　２年前に大規模修繕工事を行った際、設計コンサルタントと管理会社との“からくり”が見えてしまったというのです。　今後、給排水設備工事をやる場合を考え、また同じ失敗を繰り返すわけにはいかない。そこで調べると全建センターのセカンド・オピニオン制度、無料調査診断サービスがあったので、給排水工事について全然違った視点でやってもらえませんかという相談でした。　それから現地訪問し、理事、修繕委員さんが何人か集まってもらって、全建センターの役割や考え方を説明（全建センターは設計事務所ではないし、施工業者でもない）しました。その上で、実際に管理会社の報告書の妥当性の再調査をさせてもらった事例があります。佐藤氏：世の中にはセカンド・オピニオンだと名乗って寄ってくる人がたくさんいます。しかし、そんなに簡単にセカンド・オピニオンをやる人材はそんなにいません。セカンド・オピニ淵上和久（ふちがみ・かずひさ）氏　全建センター理事http://free296.com■本社　〒101-0032 東京都千代田区岩本町1-10-5　TMMビル7F　TEL：03-6272-9068■埼玉営業所　〒336-0018 さいたま市南区南本町2-5-15-101　TEL：048-762-9573設計事務所と工事会社の2つを兼ね備えた会社です。大規模修繕工事なら、株式会社フリー・ステアーズにお任せください。■千葉営業所　〒285-0846 佐倉市上志津1658-5　TEL：043-464-7007■横浜営業所　〒220-0041 横浜市西区戸部本町51-15-415　TEL：045-594-9620■四国営業所　〒790-0864　松山市築山町12-30 カサグランデ築山105　TEL：089-948-9210診断から工事監理までを社内で実行責任施工で大規模修繕工事を行います。新春！特別座談会