大規模修繕工事新聞　102号

8/46

　給排水管等設備改修に、専有部分の浴室、トイレ、給湯器、洗濯パン、洗面化粧台なども加えた工事を行った管理組合があり、これに対して「それはあまりにやりすぎだ」として、区分所有者２人が工事を決定した総会決議の無効を訴えました。　裁判は最高裁まで行き、結果的に上告不受理という形で、平成29年９月14日に決着。管理組合側の主張、つまり浴槽やトイレも修繕積立金で更新した工事が認められました。　近年、管理組合主導で、共用・専有部分の給排水管等の改修工事を行うケースは増えていますが、内装に関与するものまで実施するケースはほとんどありません。　共用部分と専有部分の区分けはどう考えればよいのでしょうか。〈監修／佐々木好一弁護士（田中・石原・佐々木法律事務所）〉●事案の概要　神奈川県藤沢市所在のマンション（昭和42年竣工・RC造・５棟・175戸）の区分所有者である原告２人が、被告である管理組合に対し、管理規約の改正（共用部分等の管理、修繕積立金の取り崩し）、給排水管等設備改修工事の請負契約の締結、借り入れおよび修繕積立金の使用に関する総会決議の無効を求めた事案。　工事対象には共用、専有部分に属する給排水管・ガス管だけでなく、浴室、トイレ、給湯器、洗濯パン、洗面化粧台などが含まれていたことから、専有部分の先行工事をした者との不均衡、浴室やトイレなどの所有権は管理組合にない点などが争われた。　工事は原告の住戸がある棟の４戸を除く171戸で完了し、管理組合は工事代金を支払っている。【ポイント①】　主な争点は、「修繕積立金の目的外使用ではないか」「管理組合の決議で専有部分の工事までしてしまってよいのか」という点にあります。　そもそも修繕積立金は、共用部分の修繕等のために徴収されています。これを「共用部分と構造上一体となった部分」だけではなく、「共用部分の管理上影響を及ぼす部分」にまで広げることが、この修繕積立金の目的の範囲外になるわけで、そのような対応をすることは無効ではないかということが争われているわけです。　法的には様々な視点から主張されていますが、原告側が一番主張したかったことは「修繕積立金」という共用部分の修繕のために徴収されているものが、どの範囲まで使うことができるのか（浴室、トイレ等、どこまで専有部分に関与することができるのか）という点にあります。区分所有者が行うべきものである。・ 管理組合は共用部分の管理を行うための団体であり、修繕積立金も共用部分の修繕のために徴収されている。・ 管理組合が管理する修繕積立金は区分所有者全員のもの（総有）であり、全員の同意なく、個別の区分所有者に対して分けることになるような専有部分の工事に使うことができない。【ポイント②】　専有部分に修繕積立金を使うことは修繕積立金の目的の範囲外であり、専有部分を管理組合の決議において工事をすること自体、違法ではないのか―そうしたことを原告は区分所有法の各条項やその原則などから主張しています。　ただし、近年、専有部分の配管については管理組合の主導によって行われることが多くみられます。浴室、トイレ等の設備更新を配管と同様に工事範囲とした点について、重点とされるような主張があまり見受けられなかったように思えました。・ 配管類の交換で、浴室の床をはつり、既存の浴室を再設置するには、①多額な費用のかかる防水工事が必要となる、②配管類のみ交換すると旧設備から漏水する危険がある、③撤去したバランス釜・浴槽を再接続する部品の調達ができないおそれがある。このため共用部分の工事とともにユニットバス化に更新する必要があった。・ トイレ設備は共用部分の給排水管と物理的に接続されていて、共用部分と物理的一体性を有する部分であり、配管類のみ更●原告（反対した区分所有者）の主な主張・ 専有部分は区分所有者の所有に属するもので、使用や管理は●被告（管理組合）の主な主張・ 専有部分に属する給排水管、浴室、トイレ等の設備は一体的かつ効率的な管理のために必要なものであり、区分所有者の共同の利益に資するものである。マンション大規模修繕工事を依頼している工事会社が、工事完成前に倒産しても、わが国初の『大規模修繕工事完成保証制度』なら“安心”です。万が一、工事完成前に工事会社が倒産しても、確実に工事を完成することができます。住宅金融支援機構提携金融機関株式会社 ジェイ・モーゲージ バンクマンション大規模修繕工事完成保証制度のご案内一般社団法人 全国建物調査診断センターマンション大規模修繕工事完成保証制度についてのお問い合わせは〒108-0075　東京都港区港南1丁目8番15号 Wビル8階82017.9.14　最高裁─────判例の広場─────☎03-6304-0278浴槽やトイレも修繕積立金で更新!?　専有部設備の一体改修を決議管理組合様へ、　　必ず工事会社にご相談下さい。マンション管理組合総会決議無効確認等請求事件