大規模修繕工事新聞2018年9月号(第105号)
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201895◇..5いというのです。1回目ですでに借り入れを行って大規模修繕工事を行い、返済しながら2回目の時期を迎えたというのです。 1回目は管理会社にお任せだったので、今度は第三者を入れたい。しかしその費用がない。そういう相談でした。 そこで当時は「コンストラクションマネジメント契約」という名称でしたが、管理組合と大規模修繕工事に関する全般的なアドバイスを行う旨、業務契約を結びました。 全建センターの「トータルマネジメント(TM)方式」と同様、責任施工方式であるものの、第三者として工事全体に目を配る役割です。−具体的にどのような業務をされたのですか? あくまで設計・監理業務ではなくアドバイザー的な役割ですが、工事の全体像を把握する上で、スケジュール管理とパートナーとなる工事会社の選定に重点を置きました。 特にベースは責任施工方式ですから、工事会社は管理会社の良きパートナーでなければなりません。その当たりを理解してもらえるかどうかが選定のポイントといえます。⑴スケジュール設定・管理業務 ・マスタースケジュールの作成 ・各段階別スケジュールの作成 ・上記スケジュールの運用と管理 ・定期的な打ち合わせ(理事会)の開催⑵工事会社の選定業務 ・パートナーとなる工事会社選定条件の設定と推薦 (会社規模、実績、技術力、信用力等の総合的なバランスを判断する) ・パートナー会社選定のコンペ−新発注方式を採用するにあたってアドバイスすることは? 基本的な業務は全般的なアドバイスでしたが、結果的に工事費用の節約はもとより、この方法でも品質の良い工事ができたことで、管理組合のみなさんに喜んでもらえました。 ポイントはパートナー会社選定する際、品質管理部の社員によく話を聞いたことだと思います。 一般的にプレゼンテーションでは現場代理人にスポットを当てますが、現場代理人個人の力量もさることながら、会社本来の技術力もさらに重要です。会社の品質管理体制に信頼を置いたことで、管理組合にとって費用対効果がもっと高まったと言えました。 (コンペ開催要項書の作成) ・各社コンペ用提出資料の比較・分析作業 (見積書、提案企画書の査定比較と評価) ・各社によるプレゼンテーション会の開催設定 (質疑書作成、プレゼン進行) ・最終選考パートナー会社選定に関わる評価と助言 (総合的評価による1社選定絞り込みの助言) それぞれのマンションにとって、どのやり方が当てはまるかはまちまちだと思います。 大規模修繕工事はこれからますます多様化していくでしょう。 考え方を固定化するのではなく、先入観を捨て、自分たちのマンションに適した方法を知るためにも、セミナーや勉強会等に参加して情報収集することは大切だと言えます。リニューアル事業本部
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