大規模修繕工事新聞2018年9月号（第105号）

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..201895　中古マンションを買いましたが、前所有者は下階の人と水漏れの問題があったのに、これを解決しないまま、私に何も言わないで売りました。　下階の人から、私に賠償するよう請求されているのですが、支払いの責任があるでしょうか。　ちなみに水漏れの原因は、排水管のうち、専有部分に属する横枝管に穴が開いたのが原因のようです。瑕疵担保機関やアフターサービスの期間は過ぎています。ちょっと一息　40歳を境に、血管や感覚器官（目、鼻、耳など）が衰えることはよく知られていますが、同様にして筋肉の衰えも始まります。特に、喉の筋肉が衰えると、容易に誤嚥（ごえん）するようになります。　現在、肺炎は日本人の死亡原因の３位で、その死亡者数は年間10万人以上…その殆どが65歳以上の高齢者で、肺炎で死亡した方の９割が誤嚥性肺炎が原因と言われています。　嚥下のメカニズムは、非常に精巧にできています。人が食べ物を飲み込む時間は、わずか0.8秒で、この一瞬に喉では、のど仏を上げると同時に、気管の入り口を閉じて食道を開き、食べ物を送り込む…という絶妙な連携プレーが行われています。　ところが、喉の筋肉が萎えてのど仏が下垂すると、嚥下の際に喉筋肉が上がりきらずに誤嚥するようになります。以下の中で、４つ以上チェックがつく方は要注意です。　①食事中にむせたり、咳き込むことが増えた②自分の唾液を飲み込んで、咳き込む③上を向いて飲み物を飲むと、むせる④食後に声がガラガラになる⑤最近、大きな声を出すのがしんどい⑥咳払い、痰が増えた⑦寝ているときの咳が増えた⑧呼吸が浅い感じ⑨運動をほとんどしせん。その賠償義務はあくまで前所有者と下階の住民の両当事者間の問題にとどまるので、この義務を特定承継人が負うことはありません。　したがって、あなたが下階の住民に対して損害賠償の責任を負うことは原則としてありません。　ただし、その水漏れが廊下や階段などの共用部分や共用施設に損害を与えた場合には、管理組合や管理者、あるいは他の区分所有者が、前所有者に補修や損害賠償を請求することになります。　この場合、債権者は債務者である区分所有者の区分所有権に先取特権を有するとされ、補修費や損害賠償を未払いのまま転売されれば、特定承継人である現所有者にも支払い義務が及ぶとされています（区分所有法８条）。　ちなみに、共用部分に損害を与えた場合には、その賠償義務をあなたが引き継ぐことになるので、仲介業者の仲介によって購入した場合には、仲介業者はその賠償義務の存在を重要事項として説明する義務があります。こうした説明がない場合には、仲介業者の注意義務違反を問うことができる場合があります。　　　＜参考：NPOマンション管理支援の関住協ていない⑩液体のほうが固形物より飲み込みにくい　喉の筋肉は60歳を過ぎても鍛えることができるようです。　のど仏に手を当てながら、ゆっくり唾液を飲み込んでいただくと、のど仏が上がることが確認できます。その位置で、のど仏を10秒キープしてみてください。　その他に、嚥下おでこ体操、のど仏スクワット、ペットボトル体操、口すぼめ呼吸、顎持ち上げ体操、横に寝て足のぞき体操などが、有効といわれています。　（文：薬剤師、薬食同源アドバイザー・高田理恵／『関住協だより』＞絵：そねたあゆみ）Q60　前所有者の水漏れ問題、責任者はだれ？おもしろコラム11ベストアンサーに選ばれた回答共用部分等への損害賠償は現所有者に支払い義務も　この水漏れ個所は、専有部分に属するので、その住戸の占有者（賃借人など）または区分所有者に責任が生じ、この場合は前所有者に責任があることになります。したがって、あなたの前所有者は、下階の人に対して、過失の有無を問わず損害賠償責任を負っていることになります。　債権・債務は原則として新しい所有者には承継されま教えて！管理組合交流相談室喉を鍛えて誤嚥を防ぐ